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Propietarios de Casa Son Protegidos por Nueva Carta de Derechos

Posted By admin On August 2, 2012 @ 12:08 pm In Bell Gardens,City of Commerce,City of Los Angeles,County of Los Angeles,El Monte,General Noticias,Montebello,Monterey Park,Pico Rivera,Southeast Los Angeles | No Comments

Gracias a un nuevo paquete de leyes conocidas como la “Carta de Derechos de los Propietarios de Viviendas” (“Homeowners’ Bill of Rights” en inglés), los propietarios de viviendas que enfrentan ejecuciones hipotecarias ahora están protegidos de las prácticas bancarias que a menudo son confusas y poco éticas. El paquete de nueve proyectos de ley fue ratificado por la legislatura en julio y firmado en ley por el gobernador de California Jerry Brown. La carta de derechos entra en vigor el primer día del año nuevo.

“El 1 de enero, habrán mas leyes de protección para los propietarios de viviendas”, dijo Vincent Howard, un abogado del Condado de Orange que representa a los propietarios de casas en casos de ejecuciones hipotecarias incluyendo en la zona del Este de Los Ángeles.

Read this story in ENGLISH: Homeowners’ Rights Bills Help Clear Muddy Foreclosure Waters [1]

Una de las protecciones servirá como herramienta poderosa en las manos de los propietarios—ahora podrán demandar a los bancos que violan la nueva ley. “Esto crea situaciones adicionales en que los prestamistas y los prestatarios de servicios podrían ser demandados”, dijo Howard. “Me da violaciones adicionales que buscar cuando un cliente entra pidiendo una demanda contra un banco”.

La Carta de Derechos de los Propietarios de Viviendas fue patrocinada por la procuradora general de California Kamala Harris y fue basada en un acuerdo judicial nacional de $145 mil millones en el cual cinco bancos mayores (Wells Fargo, Citibank, Ally\GMAC, JP Morgan Chase y Bank of America) convénieron proporcionar alivio a los propietarios que habían perdido sus hogares debido a las prácticas bancarias de cierre defectuosas y en ocasiones ilegales. Harris ayudó a negociar el acuerdo. El paquete de medidas tenía como objetivo extender esos alivios a los propietarios de California que no fueron involucrados en el acuerdo nacional.

“Si los cinco bancos mayores ya se pusieron de acuerdo en algo, entonces porque no quisiéramos [incluir] a los otros bancos y otros propietarios que no fueron incluidos en ese acuerdo?” dijo el asambleísta Mike Eng (D-Monterery Park) quien introdujo parte del paquete legislativo que se convirtió en la Carta de Derechos.

Entre las practicas bancarias señaladas en el acuerdo nacional y que ahora son ilegales en California, son el “doble seguimiento” (“dual tracking”) y la “firma robótica” (“robo-signing”).

El “doble seguimiento” se refiere a la practica en cual una unidad del banco trabaja con un propietario de vivienda para modificar los términos de una hipoteca mientras que al mismo tiempo otra unidad del mismo banco inicia los procedimientos de una ejecucion hipotecaria contra el mismo propietario. A menudo los propietarios de casa resultan obligados a lidiar con varios representantes de los bancos que ofrecen información y demandas confusas y contradictorias.

Aunque se trata de varios pecados, la “firma robótica” usualmente se refiere a los oficiales del banco firmando documentos de ejecuciones hipotecarias sin haber primero verificado la información en los documentos. En algunos casos, el término también se refiere al personal del banco sin autorización forjando las firmas de los representantes de bancos legales.

Las nuevas leyes ponen un fin al “doble seguimiento” al obligar que los bancos asignen solo un representante quien contactar a los propietarios. También se prohíbe explícitamente la “firma robótica”.

“La ley hace las reglas muy claras”, dijo Eng, cuyo proyecto de ley se concentró en la “firma robótica”.

Uno de los últimos puntos de fricción cuando los proyectos de ley se acercaban a una votación legislativa se centró en el derecho de los propietarios de viviendas a demandar a los bancos que violen las nuevas leyes.

Los bancos temían que demasiadas “demandas frívolas” podrían desacelerar o detener las ejecuciones hipotecarias legítimas por lo cual propusieron limitar o eliminar la capacidad de las demandas. De acuerdo el periódico Los Angeles Times, un compromiso limitó las demandas a los propietarios que residen en una propiedad lista para ser ejecutada, y a las propiedades con cuatro o menos unidades. Además, los especuladores que compran propiedades como una inversión y los propietarios que voluntariamente eligen una ejecución hipotecaria no están protegidos por la nueva ley. Por último, la ley exime a los bancos con menos de 175 ejecuciones al año. Según Eng, las medidas fueron destinadas a los bancos que procesan muchas ejecuciones hipotecarias. Los bancos más pequeños y las cooperativas de crédito casi no tenían ejecuciones hipotecarias, de acuerdo a Eng, por lo cual están exentos.

La ley también otorga responsabilidades y restricciones para los propietarios. Como se ha mencionado, tienen que vivir en la propiedad embargada y no pueden retener los pagos hipotecarios. También se les da un plazo para solicitar una modificación de préstamo.

Sin embargo, no todos están entusiasmados con la carta de derechos. Los banqueros ven la ley como demasiada amplia. “Sí aumenta la exposición a responsabilidad para los bancos”, dijo Beth Mills, la vicepresidente de comunicaciones de la Asociación de Banqueros de California (California Bankers Association).

¿Qué pasará con los propietarios que pierden su casa entre ahora y cuando la Carta de Derechos de Propietarios de Viviendas toma efecto en enero?

“La ley no es retroactiva”, dijo Howard agregando que hasta el 1 de enero “las personas sólo pueden usar la ley que se encuentra en los libros actuales”. Debajo la ley actual el “seguimiento en doble” y la “firma robótica” no son ilegales. Pero, Howard dijo que los propietarios todavía pueden hacer una demanda si creen que el banco utilizó estas practicas para hacer una ejecución hipotecaria a su casa.

Hipotecarios que piensan que tienen un caso contra un banco primero deben de buscar ayuda de un consejero de ejecuciones hipotecarias certificado por el Departamento de EE.UU. de Viviendas y Desarrollos Urbanos. Una lista de consejeros de California se encuentra en el sitio de HUD: http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/fc/index.cfm [2]. Incluidos en la lista hay organizaciones como Clearpoint Financial Solutions of Commerce, East Los Angeles Community Corporation, y Operation HOPE of South Gate. Un consejero puede ayudar a un propietario de casa a encontrar un abogado apropiado. El asesoramiento es gratuito y, según la oficina de Harris, el uso de un consejero, aumentará enormemente la probabilidad de que un propietario salve su hogar de la ejecución hipotecaria.

El proceso de ejecución hipotecaria puede ser aguas turbulentas para un dueño de casa, pero “la Carta de Derechos de Propietarios de Viviendas es el bote salvavidas para que la gente llegue a la costa de forma segura”, dijo Eng.


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[2] http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/fc/index.cfm: http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/fc/index.cfm

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